Ny metode for formuesverdsettelse av utleid næringseiendom – overgangsregler

05.01.2009

I statsbudsjettet for 2009 har departementet foreslått en ny metode for verdsettelse av utleid næringseiendom med virkning fra og med inntektsåret 2009. Forslaget innebærer at formuesverdsettelsen skal skje med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode Departementet foreslår overgangsregler for å likestille beskatningen av formuesskattepliktige som eier utleid næringseiendom direkte med beskatningen av formuesskattepliktige som eier utleid næringseiendom indirekte via et aksjeselskap

Ikke-børsnoterte aksjer verdsettes til aksjenes forholdsmessige andel av aksjeselskapets samlede skattemessige formuesverdi 1. januar året før ligningsåret fordelt etter pålydende, jf. skatteloven § 4-12 annet ledd. Eksempelvis skal verdsettelse av ikke-noterte aksjer for inntektsåret 2008 bygge på aksjeselskapets skattemessig formuesverdi pr. 1. januar 2008.
I Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) kapittel 3.3.8 foreslår departementet overgangsregler for å likestille beskatningen av formuesskattepliktige som eier utleid næringseiendom direkte med beskatningen av formuesskattepliktige som eier utleid næringseiendom indirekte via et aksjeselskap:
”For at forslaget til ny metode for verdsettelse av næringseiendom skal få virkning ved formuesverdsettelsen av aksjer i ikke-børsnoterte aksjer i inntektsåret 2009, må ny formuesverdi av næringseiendom inngå i grunnlaget for beregning av selskapets skattemessige formuesverdi (dets samlede nettoformue) per 1. januar2009.”
Overgangsreglene innebærer blant annet at ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap i vedlegg til selvangivelsen for inntektsåret 2008 skal verdsette selskapets næringseiendom som har vært utleid i løpet av inntektsåret etter den nye verdsettelsesmetoden. Den innrapporterte verdien av selskapets utleide næringseiendom inngår i grunnlaget for beregning av aksjenes skattemessige formuesverdi for inntektsåret 2009. I Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) kapittel 3 understreker departementet:
”Overgangsregelen har ikke skattemessig effekt for aksjeeier i inntektsåret 2008.”
For aksjeselskap hvor aksjekapitalen i året før ligningsåret er forhøyet eller satt ned ved innbetaling fra eller utbetaling til aksjonærene, legges verdien 1. januar i ligningsåret til grunn ved ligningen, jf. skatteloven § 4-13 annet ledd. I slike tilfeller forskyves verdsettelsestidspunktet til inntektsårets utgang (dvs. 1. januar året etter inntektsåret). Også i slike tilfeller skal aksjeselskapet innrapportere verdien av næringseiendom basert på utleieinntekt for 2008 etter overgangsreglene. Beregnet utleieverdi inngår imidlertid ikke i grunnlaget for verdsettelse av aksjene i selskapet for inntektsåret 2008.